מדריך למשקיע מישראל
לקנות בדובאי, בעיניים פקוחות.
פרויקט חדש על הנייר הוא תהליך עם שלבים, עלויות ושאלות שכדאי לשאול לפני שמתחייבים. כך זה עובד.
קודם כול, ההגדרה
מהו פרויקט “על הנייר”?
רכישה על הנייר (Off-Plan) היא רכישה מהיזם לפני שהבניין הושלם. אתם בוחרים דירה לפי תכניות והדמיות, מזמינים אותה, ומשלמים לפי תוכנית שנקבעה מראש: חלק במהלך הבנייה והיתרה בעת המסירה.
היתרון הוא כניסה מוקדמת בתנאים מדורגים. החיסרון הוא שמשלמים על משהו שעוד לא קיים, ושהמסירה צפויה אך לא מובטחת. בדובאי, כספי רוכשים בפרויקטים חדשים מופקדים בחשבון נאמנות (Escrow) בפיקוח הרשויות, וזו אחת ההגנות שכדאי לוודא בכל פרויקט.
כל מה שכתוב כאן כללי. הפרטים המחייבים של כל רכישה הם אלה שבחוזה שלה.
מה קורה בפועל
שלבים, תשלומים ועלויות.
השלבים
שיחה ובחירה
מגדירים מטרה ותקציב, ובוחרים פרויקט ודירה.
הזמנה
חותמים על טופס הזמנה ומשלמים מקדמה, והדירה נשמרת.
חוזה ורישום
חותמים על חוזה הרכישה עם היזם, והעסקה נרשמת ברשות המקרקעין של דובאי (DLD).
בנייה ותשלומים
משלמים לפי התוכנית. בפרויקטים חדשים הכסף מוחזק בחשבון נאמנות.
מסירה
בודקים את הדירה, משלמים את היתרה ומקבלים מפתחות.
אחרי המסירה
גרים, משכירים או מחזיקים. מכאן מתחילים דמי שירות שנתיים.
התשלומים
בפרויקטים שמוצגים אצלנו חלק מהמחיר משולם במהלך הבנייה והיתרה בעת המסירה. החלוקה משתנה בין פרויקטים: אחד יכול לדרוש חצי במהלך הבנייה וחצי במסירה, ואחר חלק גדול יותר מראש.
תוכנית התשלומים המלאה, עם שלביה ומועדיה, מופיעה בעמוד כל פרויקט ומתעדכנת. כדאי להבין היטב מה קורה אם מאחרים בתשלום.
לפרויקטים ולתוכניות התשלוםעלויות מעבר למחיר
מעבר למחיר הדירה יש לצפות לדמי רישום ברשות המקרקעין של דובאי (DLD), שמשולמים בעת ההזמנה, ולהוצאות נוספות כמו עמלות ושירותים משפטיים. אחרי המסירה מתווספים דמי שירות שנתיים לתחזוקת הבניין.
הנתונים של כל פרויקט מופיעים בעמוד שלו. לפני החלטה נבנה יחד איתכם תמונת עלות כוללת, כדי שלא יהיו הפתעות.
מבט מישראל
תושב ישראל חייב בדרך כלל במס על הכנסות מכל העולם, כולל משכירות של נכס בחו״ל, ויש חובות דיווח. שאלות כמו מימון, העברת כספים ומס רכישה ומכירה בישראל תלויות במצב האישי שלכם.
אנחנו לא נותנים ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. לפני רכישה, התייעצו עם רואה חשבון או יועץ מס בישראל שמכיר נדל״ן בחו״ל, ועם עורך דין עצמאי.
רשימת בדיקה
עשרה דברים לבדוק לפני שחותמים.
זו הרשימה שאנחנו ממליצים לעבור עליה בכל פרויקט, גם אם הוא נראה מושלם.
היזם
מה הוא כבר בנה ומסר, ובאיזה עיכוב, אם היה. אל תסתפקו בהדמיות.
לוח הזמנים
מועד המסירה בחוזה הוא צפוי. בדקו מה קורה אם הוא מתעכב.
חשבון הנאמנות
ודאו שהתשלומים עוברים לחשבון נאמנות (Escrow) של הפרויקט.
תוכנית התשלומים
מה כל שלב, מתי הוא נופל, ומה העלות של איחור.
העלויות הנלוות
דמי רישום, עמלות, ודמי שירות שנתיים אחרי המסירה.
סוג הבעלות
האם זו בעלות Freehold, ומה בדיוק היא כוללת.
מכירה לפני המסירה
האם החוזה מאפשר להעביר את הדירה הלאה, בכמה ובאילו תנאים.
מטבע והעברות
הדירהם צמוד לדולר. בדקו עלויות והעברת כספים מישראל.
המיסוי בישראל
פנו לרואה חשבון או ליועץ מס בישראל לפני שחותמים, ולא אחרי.
ייעוץ משפטי עצמאי
עורך דין שמייצג רק אתכם, ולא את היזם או את הסוכן.
רוצים לראות מחירון
בקשו מידע על פרויקט.
אפשר לבקש מידע על פרויקט דרך הטופס. מעדיפים לדבר איתנו קודם? השאירו פרטים בטופס שבסוף העמוד ונחזור אליכם.
רוצים להבין את השוק כולו? קראו את סקירת השוק בדובאי.
שאלות של משקיעים
מה שואלים אותנו.
האם אפשר לקנות בדובאי בלי להיות תושב או אזרח?
כן, באזורי בעלות חופשית (Freehold) שהוגדרו לכך. סוג הבעלות של כל פרויקט מפורט בעמוד שלו, ולפני כל החלטה נעבור על זה איתכם.
האם צריך לטוס לדובאי כדי לקנות?
בפרויקטים חדשים אפשר בדרך כלל להתקדם גם מרחוק, אבל מה שנדרש בפועל תלוי ביזם ובמסמכים. אנחנו ממליצים לבקר ולראות את האזור, ונסביר בשיחה מה צריך בכל שלב.
האם אפשר להשכיר את הדירה?
ככלל כן, כשהדירה נמסרה. ההכנסה, התשואה והביקוש תלויים בפרויקט, בסוג הדירה ובשוק באותו זמן, ואין לנו דרך להבטיח אותם. קחו בחשבון גם דמי שירות ותחזוקה.
האם רכישה בדובאי מזכה באשרת מגורים?
ייתכן: לרוכשי נדל״ן בהיקף מסוים יש מסלולי אשרה לטווח ארוך. התנאים והסכומים משתנים, ולכן כדאי לבדוק אותם מול הרשויות או מול יועץ מוסמך לפני שמסתמכים על כך.
מה קורה אם הבנייה מתעכבת?
זה תלוי בחוזה עם היזם: מה המועד, אילו פיצויים או זכויות יש לרוכש במקרה של עיכוב, ומה הרשויות מחייבות. זו אחת הנקודות הראשונות לבדוק, עם עורך דין, לפני שחותמים.
איך אני יודע שהמחיר הוגן?
משווים בין פרויקטים דומים באותו אזור ומבקשים לראות מה כלול. אנחנו נציג לכם את הנתונים, אבל ההחלטה על ההשקעה היא שלכם, ואנחנו לא מבטיחים עליית ערך.
השלב הבא
יש שאלה שלא נענתה כאן? נשמח לענות.
ספרו לנו מה אתם רוצים לברר, ונחזור אליכם עם תשובות ועם הפרויקטים שמתאימים.
- מידע על הפרויקטים החדשים בדובאי איילנדס, בעברית
- הסבר על תוכניות התשלום ועל העלויות מעבר למחיר
- שיחה בלי התחייבות: אתם מחליטים אם ומתי להתקדם
השאירו פרטים ונחזור אליכם
רק שם וטלפון הם חובה.